El presupuesto de gastos ordinarios de la copropiedad se hace para periodos anuales y se debe someter a consideración de la asamblea para su aprobación. El presupuesto es la base de liquidación de la cuota de participación de cada propietario que conforman la P.H 1., de tal manera que la cuota se incrementa o disminuye dependiendo del presupuesto.
Algunos de los grandes interrogantes que por ésta época siempre surgen son: ¿Cuánto se
debe incrementar la cuota de participación?, ¿Cuánto se debe incrementar el presupuesto de gastos ordinarios?, ¿si la asamblea puede o no fijar la cuota a su discrecionalidad? Estos son los cuestionamientos más comunes a los cuales se les da respuesta de la manera más fácil y a la luz de la Ley 675 de 2001 en concordancia con cada uno de los reglamentos de P.H.; La ley 2 determina que los propietarios de los bienes privados tienen que contribuir el pago de las necesidades de la copropiedad y los servicios comunes con los que cuenta, para garantizar “la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes” 3 .
La norma habla de “expensas comunes necesarias” que son las que acabamos de describir, pero también habla de las expensas comunes diferentes a las necesarias 4 a lo que comúnmente le llaman cuota ordinaria, a la primera y cuota extraordinaria a la segunda.
Ahora bien, si el presupuesto debe cubrir las necesidades cotidianas de la copropiedad, en bienes y servicios, podemos decir que el presupuesto sube o baja, dependiendo de las necesidades de la copropiedad, las cuales pueden variar de un año a otro, razón por la cual no existe, en el régimen de P.H. un referente o porcentaje para el incremento anual de la cuota de participación o cuota de administración.
De tal forma que se debe realizar una verificación del estado de la copropiedad, las necesidades mensuales que tiene y proyectarlas para el año, teniendo en cuenta la variación de las tarifas, los precios del mercado y los consumos de las áreas comunes de la copropiedad.
Es un error afirmar que el presupuesto debe subir lo que sube el I.P.C. 5 , ya que las tarifas de servicios como de energía, agua y gas, depende de los precios de cada empresa y su comportamiento en el mercado, además del uso que se haga, el cual puede también variar el costo del servicio.
También es un desacierto afirmar que el presupuesto debe aumentar en proporción al incremento del SMLMV 6 para el año, ya que éste tampoco satisface la realidad del
comportamiento de los precios de mercado y las necesidades del conjunto.
De tal manera que el presupuesto sale de un estudio detallado de las necesidades de la copropiedad y los precios del mercado, sin contar con las tarifas especiales que la Superintendencia de Vigilancia tiene para el servicio de seguridad privada. Una copropiedad puede disminuir sus necesidades, generando un ahorro en el gasto lo que permite que el presupuesto baje y con él la C.A. 7 un ejemplo es el cambio de luminarias de áreas comunes a luminarias de ahorro y/o solares, lo que pueden significar un valor representativo de economía en el servicio de energía.
Otro ejemplo es en el área de seguridad, cuando acudimos a la tecnología para cubrir ciertos servicios como la portería, reducir los costos de mantenimiento como el de la citofonía entre otros.
Mal podría pensarse que para reducir el gasto se debe privar de algún servicio o que se debe pagar lo que uno estime y no lo que realmente vale, estos ahorros pueden salir caros ya sea por sanciones o ya sea por deterioros de los bienes.
Algunos copropietarios llegan a la asamblea con la clara intención de bajar la cuota de administración, simplemente porque no quieren pagar tanto, pero como hemos visto, la cuota de administración no es un capricho, sino el resultado del coeficiente de copropiedad aplicado al presupuesto de la P.H. 8 , por lo tanto, la cuota no se incrementa caprichosamente y el presupuesto no se cambia de igual forma, todo debe depender del estudio y estrategias de optimización de los recursos.
Fernanda Carvajal López
Abogada
fdacarvajallopez69@gmail.com
Celular 3006756427
1 Propiedad Horizontal (P.H.)
2 Artículos 3 inciso 12 y 29 de la Ley 675 de 2001
3 Inciso 1 artículo 29 Ibídem
4 Artículo 3 inciso 12 Ibídem
5 Índice de Precios al Consumidor
6 Salario Mínimo Legal Mensual Vigente
7 Cuota de administración o cuota de participación
8 Artículo 25 ordinal 3, Ibídem
