La Cuota de Administración

Como bien lo saben, los que tienen bienes sometidos al régimen de la P.H.¹,todos los copropietarios, están obligados a contribuir ² en el gasto para el sostenimiento y administración de las áreas comunes que conforman el edificio o conjunto.

Esa contribución se hace en proporción directa al porcentaje de copropiedad³ que tiene cada propietario de bienes privados sobre los bienes comunes. Esta proporción o porcentaje de participación⁴ está determinado legalmente y representa el porcentaje de propiedad, que sobre las áreas comunes, tiene cada uno de los que integran la copropiedad, de conformidad en relación con las áreas privadas totales

De tal forma que si del total de la suma de áreas privadas⁵ cada una de esas propiedades representan un porcentaje en ese total, así mismo será el porcentaje de dominio o propiedad que tiene sobre los bienes comunes en cabeza de la persona jurídica, razón por la cual, a mayor extensión de propiedad privada, mayor porcentaje de propiedad sobre bienes comunes de la misma, razón por la cual su aporte debe ser mayor y en contrario sensu, a menor extensión, menor aporte.

Es lógico entender que mayor es el porcentaje de propiedad, para mantenerlo, debe ser mayor el aporte, sin embargo, no todas las propiedades se manejan igual para definir el gasto. Esta situación puede variar según el uso del inmueble o vocación del inmueble o su estructura y determinación estatutaria.

Es por ello que la norma consagra también el sistema de módulos de contribución⁶, ellos buscan no tanto la igualdad en el aporte, sino la equidad en el mismo, relacionando costo beneficio. Para ello se debe determinar los factores de cálculo para determinar los módulos de contribución, según cada caso.

Los módulos de contribución se aplican a edificios o conjuntos de uso mixto, es decir para residencia, comercio y/u oficinas, o para los edificios o conjuntos de uso comercial o que simplemente así lo haya constituido en el R.P.H.⁷ ; se tienen en cuenta por ejemplo:

Los beneficios que tiene un apartamento ubicado en un primer piso de un edificio residencial, al que tiene el que vive en el último piso, pues el primero no necesita para acceder a su vivienda ni las escaleras, ni el ascensor ni la misma iluminación que el segundo, por lo que, para acceder el segundo a su propiedad, genera mayores gastos que el primero, por lo cual no es equitativo que aporten de la misma manera.

Un caso contrastante sucede cuando el mismo edificio, tiene un uso comercial, donde no hay apartamentos, sino locales, los beneficios que tiene el local que está en el primer piso junto a la entrada no son iguales al local que está en el último piso, si bien los gastos para acceder al último piso son mayores, los beneficios que tiene el primero por su ubicación, también son mayores, razón por la cual cambia un poco los parámetros de equidad en costo beneficio.

Ahora bien, en otros casos encontramos bienes que tienen vivienda, oficinas y/o locales comerciales, es claro que los beneficios económicos de los locales y su ubicación son totalmente diferentes a los que obtienen las oficinas y diametralmente diferentes a los de las viviendas, por ello es que la norma consagró los módulos de contribución.

¿Una propiedad puede tener participación en el gasto por coeficiente solamente, así sea mixto o comercial? Depende de varias situaciones, primero que todo el tipo de propiedad, si es residencial, mixto o comercial; en el primero es potestativo en los segundos es dispositivo por ministerio de la ley. Esto quiere decir que, si los estatutos consagran contribución por coeficiente solamente en uso residencia, es válido y si consagra contribución por el sistema de módulos, también es válido y si consagra los dos, es también válido, siempre y cuando este consagrado así en los estatutos y estén claramente definidos los módulos de contribución y los factores que lo determinan.

¿Una propiedad que tiene casas y apartamentos puede tener módulos de contribución o es obligatorio? Nuevamente acudimos al concepto de equidad en relación a costo beneficio, es lógico entender que no son las mismas necesidades de acceso al bien privado de un apartamento en un último piso, que una casa ubicada en el último lugar del conjunto, el primero necesitará, aparte del acceso al edificio del conjunto e iluminación de las áreas comunes generales, un acceso específico bien sea por ascensor y/o escaleras, esta zona requiere iluminación y gasto de energía propia, mantenimiento propio, aseo propio entre otros servicios que solo requieren los que viven en el edificio y que no son iguales a los de los otros edificios del conjunto o de las casas.

¿Si hay edificios de apartamentos y casas en el mismo conjunto, se puede hacer un solo presupuesto y definir una sola cuota? Si está consagrado en el R.P.H. es probable, sin embargo, no es lo más equitativo y podría estar infringiendo, según el caso, lo consagrado en la norma⁸.

Lo más importante, que deben tener en cuenta los propietarios de bienes sometidos a P.H., es que el valor del aporte va para el mantenimiento de su porcentaje de propiedad en los bienes comunes (así no los use), pero que sean necesarios para el disfrute de su bien privado, ese aporte debe ser equitativo a la relación de extensión de propiedad y beneficios de los bienes y servicios, además de la necesidad para el disfrute del bien privado.

En consecuencia de todo lo relatado, la cuota no se puede definir independientemente de las necesidades para el mantenimiento de las áreas comunes y el costo que ellas representan, las cuales están calculadas en el presupuesto que se le propone a la asamblea.

Los invito a participar en sus asambleas, teniendo en mente que su aporte monetario es importante y necesario para mejorar las condiciones de vida de su comunidad y la valorización de su bien.

Fernanda Carvajal López
Abogada
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