Estamos terminando el primer trimestre del año, época en la cual, la mayoría de propiedades sometidas a P.H., hacen sus asambleas ordinarias, ya que su presupuesto lo han realizado para ejecutarse del 1 de enero a 31 de diciembre del mismo año. No obstante, puede elegirse un periodo diferente para la vigencia presupuestal, como lo expresamos unas semanas antes.
Ese presupuesto, aprobado por asamblea requiere de la votación afirmativa de más de la mitad del coeficiente de copropiedad representado en la asamblea, por sus propietarios o apoderados o delegados (en el caso de estar reglamentada esta figura); pero no todas las decisiones se toman así, hay unas que tienen unas exigencias mayores.
Así pues, encontramos el concepto de Mayoría, sin embargo, en la ley se menciona también el concepto de Quórum y mayorías, como sinónimos y si bien es cierto por definición, se podría tomar como sinónimos, en la práctica vemos que hay una sutil diferencia
Quórum, La Real Academia de la Lengua Española lo define como el «número de individuos necesario para que un cuerpo deliberante tome ciertos acuerdos» o la «proporción de votos favorables para que haya acuerdo». Por otro lado, la RAE, define como Mayoría: “Mayor número de votos conformes en una votación”.
Al hacer una lectura detenida de las definiciones y contraponiéndolas con el contenido de la norma, podríamos afirmar que:
Quórum, para la P.H., es el número mínimo de copropietarios que requiere la reunión o asamblea, para poder iniciar válidamente la reunión, de tal forma que las decisiones que se tomen en ella sean jurídicamente válidas.
Mayorías, para la P.H., es el resultado del pronunciamiento de los asistentes a la asamblea o reunión, frente a las decisiones que se toman.
Así las cosas, no podemos confundir los dos términos y su oportunidad de uso, los cuales están presente en toda reunión o asamblea que vaya a tomar decisiones, a pesar que normativamente, el Senado, las ha usado como sinónimos e incluso toma los tipos de mayorías como quorum decisorio.
Desde la normativa vigente el Quórum puede ser: Quórum Deliberatorio y Quorum Decisorio.
- El Quórum Deliberatorio es el número mínimo que requiere la asamblea o reunión, de asistentes a la misma, para poder tratar los temas programados, es decir el número mínimo de propietarios para debatir o deliberar los temas.
- El Quórum Decisorio es el número mínimo que requiere la asamblea o reunión, para que una decisión sea tomada válidamente y obligue a todos los copropietarios.
Y es aquí donde surge el otro término que se toma como sinónimo y es la diferentes formas de tomar decisiones válidamente y de forma vinculante a todos los miembros o copropietarios, Mayorías, que pueden ser:
- Mayoría simple: corresponde a la toma de las decisiones que requieren más de la mitad de los asistentes a la reunión. Un ejemplo:
La P.H. “Paraíso Terrenal” consta de 200 unidades privadas y a la asamblea, asisten 151 personas, entre propietarios y apoderados, que representan un número igual de propiedades. Para que quede aprobado el orden del día, se necesita más de 76 votos a favor, en el caso del voto nominal y si es votación de presupuesto, el cual necesita aprobación por coeficiente de copropiedad, necesita más del 50% del coeficiente de copropiedad del asistente aprobando, el cual se toma de los 151 asistentes
- Mayoría calificada: corresponde a las decisiones que requieren una aprobación mayor a la mitad, por las implicaciones que ellas conllevan, sin decisiones que se encuentran taxativamente en la ley y en principio corresponde al 70% del coeficiente de copropiedad, aprobando la decisión. En este caso no se habla del voto favorable de los asistentes, sino de los propietarios totales. Es decir, si en una la asamblea, en la cual se va a poner en consideración una reforma de reglamento y asisten 10 personas de 30, pero una de ellas representa el 20%, otra el 35%, otra el 14%, y las otras 7 personas representan cada una un 1% de coeficiente de copropiedad, vemos que los votantes representan en total un 76% de coeficiente de copropiedad, si al votar los 3 primeros votan negativamente y los 7 últimos votan positivamente, pese a que 7 son más que 3, no es aprobada la moción por falta de mayoría calificada.
- Mayoría absoluta: corresponde a la toma de decisiones que necesita aprobación por el cien por ciento de los propietarios. Es decir que todos los propietarios quieran y voten sí.
Cabe anotar que la norma consagra unos topes mínimos que por Reglamento de Copropiedad pueden ser diferentes, pero nunca puede llegar a ser del 100%, salvo el caso de la Mayoría Absoluta, que solo se presenta para en el caso de la extinción de la copropiedad y el 75% que se exige para la reconstrucción del edificio destruido, se toma en este caso como mínimo.
En consecuencia, podemos decir que el Quórum es el concepto general para una reunión y la Mayoría, es el número de votos aprobatorios, en cualquiera de sus modalidades.
Participemos en la toma de las decisiones, recuerden que la Ley les está dando ese poder a los asistentes a la asamblea y los que no asisten igual deben someterse a las decisiones, no como castigo, sino asumiendo que su no comparecencia es señal de aprobación a lo que los demás decidan. Así que a participar activamente en las decisiones de nuestro patrimonio.
Fernanda Carvajal López
Abogada
Celular 3006756427
1 Artículo 45 de la Ley 675 de 2001
2 En mi concepto
3 U en general para todos los cuerpos colegiados.
4 O accionistas, o socios o asociados.
5 Ibídem
6 O miembros de cuerpos colegiados, en general
7 Es un ejemplo, no corresponde a una P.H. real
8 Artículo 46 de la ley 675 de 2001
9 Ordinal 5, artículo 46, Ibídem
