Encontramos, dentro del capítulo X de la ley 675 de 2001, otro tipo de asambleas como es el caso de las asambleas de segunda convocatoria, por derecho propio, extraordinarias, no presenciales y por comunicación escrita.
Las asambleas, bien sea ordinarias o extraordinarias, para poder ser instaladas y sesionar, deben reunir un mínimo de propietarios plurales que representen más de la mitad del coeficiente de copropiedad, en términos generales. Pero ¿qué sucede cuando no se reúne ese quorum? La Ley determina la posibilidad de realizar una segunda reunión al tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, en la cual se podrá instalar con cualquier número plural de copropietarios.
Es importante aquí, analizar como la redacción de la norma o del reglamento, nos dan la guía adecuada para entender el alcance de cada artículo. Mientras en el artículo 45 habla de sesionar con un “número plural de propietarios de unidades privadas, que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad” el artículo 41, consagra que “sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios”, aquí, la norma ya no habla de coeficientes de copropiedad, sino de propietarios; otro elemento importante es que consagra la “validez” de dicha reunión el tercer día hábil siguiente a la primera convocatoria, aclarando que es la norma general, ya que permite que los reglamentos consagren otras fechas para la realización de ésta segunda convocatoria.
Aquí encontramos varios casos, que ha suscitado conflicto en la aplicación de la norma, más no en su interpretación, ya que la misma es muy clara y concreta.
Ejemplos: En un conjunto o edificio, el reglamento consagra que la reunión de asamblea para su segunda convocatoria “debe realizarse el sábado siguiente a la primera citación, a las 10 a.m., en el salón social”, siendo que la primera convocatoria se hizo para el sábado anterior; deberá dársele aplicación a lo mencionado en el reglamento, sin que esto signifique la invalidez de la reunión.
Otro ejemplo más general que da la posibilidad de hacer la asamblea en un término diferente es “la reunión de la asamblea de segunda convocatoria deberá hacerse en un término no menor a tantos días” este ejemplo es mucho más amplio para manejar, porque se puede fijar la fecha para la segunda reunión cualquier día, después del vencimiento mínimo consagrado, sin afectar la validez de la reunión.
También encontré, alguna vez en un reglamento, que la asamblea en reunión de segunda convocatoria, se haría una vez transcurridas dos horas de la citación de la primera convocatoria, es decir, se hace el mismo día y en el mismo lugar.
Es importante recalcar, que éstos términos diferentes al consagrado en la Ley, deben estar contenidos en el reglamento de propiedad horizontal y darles aplicación preferentemente, ya que la ley así lo está disponiendo para éste caso.
Las asambleas de segunda convocatoria se aplican a las asambleas Ordinarias, Extraordinarias, no presenciales, para las decisiones por comunicación escrita no, toda vez que, por el modelo de decisión, no hay una reunión en si, como si puede ocurrir en las no presenciales en las cuales hacen presencia física o por cualquier medio tecnológico.
¿A qué se refiere la norma cuando habla de Reuniones por derecho propio? Las asambleas ordinarias, son de gran importancia para el normal funcionamiento de la copropiedad, por ello y con el fin de evitar contratiempos, cuando la administración no convoca la asamblea, los propietarios tienen la opción de reunirse en asamblea válidamente, por ministerio de la ley y así tomar las decisiones necesarias tanto en lo financiero como administrativo, necesario para que la persona jurídica continué con el normal ejercicio de sus derechos y obligaciones.
¿Cuándo se puede realizar una asamblea por derecho propio? La norma consagra que se puede realizar este tipo de reuniones el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del periodo presupuestal, de tal forma que si el periodo presupuestal va de abril hasta marzo del año siguiente, la asamblea debe convocarse entre los meses de abril, mayo y junio; de no “CONVOCARSE” la asamblea en éste periodo de tiempo, se debe realizar el primer día hábil del mes de julio, en el lugar y hora que consagre el reglamento de copropiedad y ante el silencio de éste, en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8:00 p.m.
¿Qué alcance tiene las decisiones tomadas en reuniones por derecho propio? Las decisiones tomadas por este tipo de reuniones, tienen los mismos efectos que las asambleas ordinarias convocadas por la administración y serán de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y el administrador.
Comprar un bien sometido al régimen de P.H., implica no solo el adquirir un inmueble, sino que también se adquiere un compromiso para con la comunidad que conforma la copropiedad.
Fernanda Carvajal López
Abogada
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