Los estados financieros y la ejecución presupuestal, son documentos importantes que acompañan la convocatoria para la asamblea, ya que con estos insumos y con el ejercicio del derecho de inspección, permite a los copropietarios, verificar el estado financiero de la copropiedad y así poder decidir si el proyecto de presupuesto se ajusta a esa realidad financiera y las necesidades del conjunto o edificio. 1
Si bien es cierto, la ley 675 de 2001, no consagra la obligatoriedad de aportar estos documentos, salvo la relación de los deudores morosos 2 , existe una providencia judicial, la cual consagra que para garantizar el derecho de los copropietarios y concretamente la revisión de la situación financiera del edificio o conjunto, debe aportarse los estados financieros y el proyecto de presupuesto, para la revisión previa de los copropietarios a fin de tomar decisiones certeras en la asamblea.
La norma consagra que la asamblea ordinaria tiene como fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. A renglón seguido consagra que la citación debe hacerse con una antelación no menor a 15 días calendario 3 . Este término nos deja claro que el Legislador busca que, previo a la asamblea, los copropietarios tengan claro conocimiento de las cuentas, las necesidades de la copropiedad y puedan llevar sus propuestas a la asamblea a fin de aprobar o no cada uno de los puntos programados.
La ley 675 de 2001, hace remisión, en varias ocasiones, a las normativas consagradas en el Código de Comercio y concretamente en el tema de asambleas, las asimila a las asambleas de las sociedades anónimas, razón por la cual se habla que los 15 días de antelación a la asamblea, es el tiempo que tiene los copropietarios para ejercer el derecho de inspección. 4
Los estados financieros, nos muestra los valores que se recogieron, los valores pagados, los valores por pagar, los valores por cobrar, los activos y con ello nos determinan si hay ganancias o pérdidas en el ejercicio. Cabe anotar que, por la vocación de la persona jurídica, de no tener ánimo de lucro o mejor, de no tener ganancias, dicha expresión en los estados financieros de una copropiedad, no significa que hay utilidad, sino que hace referencia al capital de la copropiedad, representado en los bienes comunes de propiedad de todos los copropietarios y que están en cabeza de la persona jurídica.
Por lo que el estudio concienzudo de los estados financieros, permite a los copropietarios tomar decisiones frente a la situación real de la copropiedad, como es el cambio o no de administración, la aprobación o no del presupuesto, la toma de decisiones como la necesidad o no de cubrir un desequilibrio económico con una cuota extraordinaria, en fin, toda actuación que los lleve a mejorar la situación financiera de la persona jurídica o mantenerla, cuando el ejercicio ha sido óptimo.
Por otro lado, encontramos la ejecución presupuestal, la cual nos refleja el cumplimiento de cada una de los gastos mensuales que se deben hacer. Este documento no refleja pagos sino causaciones, es decir que compromisos se hicieron en cada mes, por ejemplo: Servicios públicos del mes de enero, que se pagan en el mes de febrero; la vigilancia de cada mes; los honorarios del administrador, contador, revisor fiscal; pago de servicios, como aseo y mantenimiento; reparaciones realizadas en el mes; certificaciones, en fin, lo que se causa cada mes.
Me preguntaban el otro día, como se reflejaba en la ejecución presupuestal el seguro de áreas comunes, si en el mes que se compraba o durante todo el año de cobertura. Este es un ejemplo claro de la diferencia que se presenta entre la ejecución presupuestal y la información contable; la ejecución presupuestal, toma el valor total del prima del seguro y se divide en partes iguales, por cada mes de cobertura 5 y cada mes se causa a prorrata, el valor correspondiente. 6
La ejecución presupuestal junto con los estados financieros del periodo anterior, nos sirve de pauta para ver el comportamiento financiero y así poder proyectar los gastos para el periodo siguiente.
No puedo pasar por alto la gran labor que desempeñan en nuestras vidas, el trabajo de los comunicadores sociales y periodistas, para ellos mi más sincero agradecimiento por la labor titánica de tener informado a todos de la situación de nuestra región, nuestra ciudad, nuestro país y nuestro planeta, en muchos casos a costa de su propia tranquilidad e incluso su propia vida. Sea el momento para reconocer a todos los periodistas caídos en el ejercicio de su profesión y para felicitar y apoyar a cada uno de los periodistas que con responsabilidad y seriedad ejercen esta bella profesión. Feliz día del periodista.
Fernanda Carvajal López Abogad
fdacarvajallopez69@gmail.co
Celular 3006756427
1 Artículo 3 párrafo 12, expensas comunes; Artículo 25ordinal 3 y artículo 29 de la Ley 675 de2001 2 Artículo 39, Parágrafo
2 Ibídem
3 Analizando el primer párrafo del artículo 39, con el artículo 422 del Código de Comercio, se puede apreciar que son muy semejantes, por lo que, por analogía, se aplicaría el derecho de inspección
4 Artículo 447 del Código de Comerci
5 Un año
6 Si la póliza costó $1’200.000, lo dividimos por los doce meses de la cobertura y cada mes registro el valor de $100.000, hasta copar el valor total de la póliza.
